Erhöhung der Miete und Anpassung der Nebenkosten

Die Inflation ist zurück. Ob im Supermarkt oder an der Tankstelle – der Verbraucher bekommt die höheren Preise zu spüren. Die steigenden Energiepreise werden auch viele Mieter mit der nächsten Nebenkostenabrechnung merken.

Dabei ist zunächst festzuhalten, dass die steigenden Preise für Erdöl und Erdgas kein Grund sind, die Kaltmiete zu erhöhen. Vielmehr wirken sie sich bei den Nebenkosten aus. Die Nebenkosten werden vom Vermieter am Jahresende ermittelt, auf die Mieter umgelegt und abgerechnet. Da im Mietvertrag meistens Vorauszahlungen vereinbart sind und die Kosten für Heizung oder Warmwasser verbrauchsabhängig sind, konnten sich Mieter ggf. auch über eine Rückerstattung freuen. In diesem Jahr werden aufgrund der steigenden Energiepreise in den meisten Fällen allerdings Nachzahlungen auf die Mieter zukommen.

Für viele Mieter sind hohe Nachzahlungen auf einen Schlag ein Problem. Der Vermieter kann auf die steigenden Nebenkosten reagieren, indem er die Vorauszahlungen anpasst. In der Regel werden die monatlichen Vorauszahlungen dann um ein Zwölftel des Nachzahlungsbetrags erhöht. Diese Anpassung der Nebenkosten ist jedoch nicht mit einer Mieterhöhung zu verwechseln.

Während durch eine Anpassung der monatlichen Nebenkosten hohe Nachzahlungen vermieden werden können, ist die Erhöhung der Kaltmiete (ohne Nebenkosten) an Vorgaben gebunden. So können schon im Mietvertrag Regelungen zu Mieterhöhungen getroffen worden sein. Ist das nicht der Fall, so ist bei einer Erhöhung der Kaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen.

Dabei muss der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses immer begründen. Eine Erhöhung ist aufgrund eines Sachverständigengutachtens, des Mietspiegels oder aufgrund des Mietzinses in drei vergleichbaren Wohnungen möglich. Auch wenn einer der Gründe vorliegt, darf die Miete nur um maximal 20 Prozent in drei Jahren erhöht werden. In einigen Gemeinden liegt diese sog. Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Zudem muss die Höhe der Miete mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.

Der Mieter kann dann in einer Frist von zwei Monaten der Mieterhöhung zustimmen. Eine Verweigerung der Zustimmung kann sich anbieten, wenn sich der neue Mietzins z.B. nicht am Mietspiegel oder an drei Vergleichsmieten orientiert und es somit an einer ausreichenden Begründung für die Erhöhung fehlt.

Eine Mieterhöhung kann schon im Mietvertrag in Form einer sog. Staffelmiete vereinbart sein. Dann ist festgelegt, dass der Mietzins zu einem bestimmten Zeitpunkt um einen bestimmten Betrag steigt. Die Mieterhöhung muss dann nicht mehr gesondert angekündigt werden. Der Mieter kann allerdings prüfen, ob Zeitpunkt und Betrag der Erhöhung korrekt angegeben sind.

In seltenen Fällen kann auch eine sog. Indexmiete vereinbart sein. Dann reicht für die Begründung der Mieterhöhung tatsächlich schon der Anstieg der Inflation, die vom statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der Vermieter muss die Mieterhöhung dann nur noch ankündigen und benötigt keine Zustimmung mehr. Mieter sollten in ihrem eigenen Interesse beim Abschluss des Mietvertrags darauf achten, dass keine solche Indexmiete vereinbart ist.

Schließlich ist eine Mieterhöhung auch nach Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter möglich. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich der Wohnwert dadurch erhöht und nicht nur Schäden beseitigt werden. Ist das der Fall, kann er nach Ankündigung die Modernisierungskosten innerhalb bestimmter Grenzen auf die Mieter umlegen. Dabei sind jedoch verschiedene Details zu beachten.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.