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Eigenbedarfskündigung nach Hauskauf

Bei der Einforderung einer Wohnung zum Eigenbedarf muss der Käufer eines Hauses einige Hürden überwinden. Selbstverständlich schützen diese auch den jeweiligen Mieter davor, sich nicht urplötzlich auf der Straße wiederzufinden. Welche Anforderungen zur Anmeldung von Eigenbedarf muss der Käufer erfüllen und welche Widerspruchsmöglichkeiten hat, nachdem der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, der Mieter?

Erst nach erfolgter Grundbucheintragung (eine Auflassungsvormerkung genügt nicht) kann der Käufer den Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Hierbei ist jedoch genau darauf zu achten, dass genügend ausschlaggebende Gründe angeführt werden, aus denen klar ersichtlich ist, dass der Käufer, einer seiner Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts die Wohnung auch wirklich benötigen. Die Gründe hierfür können vielfältig sein, z.B. wenn ein älteres Familienmitglied die derzeitige Wohnung nicht mehr halten kann, ein Kind eine Familie gründen möchte oder der Käufer selbst ein zusätzliches Arbeitszimmer braucht. Die Gründe müssen jedoch konkret und nachvollziehbar sein, damit ein Gericht sie in einem Rechtsstreit akzeptiert.
Wichtig ist auch zu beachten, dass nach § 573 Absatz 3 BGB keine Gründe nachgereicht werden können.

Als nächstes sind die Kündigunsfristen für die Mieter unbedingt zu beachten. Diese ergeben sich aus der Dauer der jeweiligen Mietverhältnisse. Bei einem Mietverhältnis von unter 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende. Bei mehr als 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate zum Monatsende und bei einem Bestand von mehr als 8 Jahren sogar 9 Monate zum Monatsende.

Es ist für den Käufer also unbedingt ratsam, sich vor dem Hauskauf nach der Dauer der bestehenden Mietverhältnisse zu erkundigen, um hier nicht in Schwierigkeiten zu kommen.

Wird die Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter wirksam, kann dieser gemäß § 574 BGB mit einem Widerspruch gegen die Kündigung vorgehen. Der Mieter muss dann seinerseits seine „Umzugsunfähigkeit“ begründen, die vom Gericht dann verschiedenen „Härtegraden“ zugeordnet wird. Zu nennen sind hier hohes Alter, schwere Krankheit oder Behinderungen. Oder aber auch eine glaubhafte Ausführung, dass der Mieter etwa durch großen Wohnungsmangel in seiner Gemeinde keine Möglichkeit hat, eine Ersatzwohnung zu finden.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.