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Was sind Betriebskosten und wer trägt diese?

Im Mietrecht entsteht oft Streit über die Definition von Betriebskosten und über die Frage, wer für diese aufzukommen hat. Allgemein versteht man unter Betriebskosten die Summe der Kosten, die für eine angemessene Nutzung einer Mietsache notwendig sind und oft nicht pauschaliert abgerechnet werden können, weil die Höhe von den Nutzungsgewohnheiten der Mieter oder andere Variablen abhängt. Betriebskosten richten sich in aller Regel nach dem Verbrauch und nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Beispiel: Sind die Heizkosten in einer so genannten Warmmiete inkludiert, dann übernimmt der Vermieter diese Betriebskosten.

Meist wird aber Energie (Strom/Wärme) oder Wasser im Rahmen einer so genannten Nebenkostenabrechnung einmal pro Jahr aus- und abgerechnet. In einer Nebenkostenabrechnung geht es dann auch um die Lasten des Grundstücks, die Bereitstellung von vertraglich vereinbarten Leistungen oder Gegenständen, Schornsteinreinigung oder Hauswartkosten. In Häusern mit mehreren Mietparteien werden die Allgemeinkosten wie zum Beispiel die Prämien für notwendige Versicherungen, Gebäudereinigung, Gemeinschaftsantenne oder Hausbeleuchtung nach einem festgelegten Schlüssel auf die Beteiligten umgelegt.

Da das BGB zu Betriebskosten und die damit verbundenen Verantwortlichkeiten keine konkreten Aussagen macht, müssen Vermieter und Mieter bereits im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen treffen, um späteren Streit zu vermeiden. Hier ist es möglich, Betriebskostenpauschalen festzulegen, und/oder jährliche Kostenabrechnungen vorzulegen. Angemessene Vorausleistungen können dazu verlangt werden. Mieter haben grundsätzlich das Recht auf Prüfung der Abrechnungen und – innerhalb einer Frist – auch Einspruchsmöglichkeiten. Diese beziehen sich u.a. auf die gesetzlich geforderte Verständlichkeit der Abrechnung, Zweifel an der Technik der Verbrauchsermittlung oder Bedenken gegenüber der Umlagefähigkeit von Kosten, denn Mieter müssen sich grundsätzlich nicht an allen für den Unterhalt einer Immobilie notwendigen Kosten beteiligen. Einsprüche müssen innerhalb von 12 Monaten vorgetragen werden, sonst gilt die vom Vermieter vorgetragene Berechnung.

Bestehende Zweifel sollten idealerweise mit einem kompetenten Experten für Mietrecht besprochen werden. Natürlich immer zeitnah, denn falsche Betriebskostenabrechnungen z.B. auf Basis fehlerhafter Quadratmeterberechnungen, addieren sich im Laufe der Zeit zu großen Summen.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.