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Mietmängel

Mietmängel sind größere oder kleinere „Baustellen“, die ein Mieter nicht akzeptieren muss und zu deren Beseitigung ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet ist. Es gibt eine eindeutige Definition: Ein Mietmangel tritt dann ein, wenn eine im Mietvertrag vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand entspricht. Aus dieser Abweichung muss ein nicht hinnehmbares Problem bei der Nutzung der Wohnung erwachsen, um seitens des Vermieters mit Mietkürzungen zu reagieren oder Reparatur verlangen zu können. Bei Gewerberaum darf ein Mangel den Nutzungszweck nicht beeinflussen.

Wichtig ist, dass man einen Mietmangel anhand objektiver Kriterien beschreiben können muss, wenn man im weiteren Verfahren Erfolg haben will. Persönliche Meinung und subjektives Empfinden tut hier nichts zur Sache. Ebenso ist es unerheblich, wer für das Entstehen eines Mangels verantwortlich ist, solange dieser nicht vorsätzlich herbeigeführt wurde.

Mieter müssen folgende Reihenfolge beherzigen: Nach der Mängelanzeige – mündlich, per Mail, telefonisch oder per Briefpost an den Vermieter - muss ein gewisser Zeitraum abgewartet und dem Vermieter die Chance eingeräumt werden, die Mietmängel abzustellen. Hier empfiehlt sich ein „unverzüglich“ – also ohne schuldhaftes Zögern - als Zeitdefinition, die in der Mängelanzeige erwähnt werden sollte.

Grundsätzlich haben Mieter folgende Rechte/Ansprüche: Beseitigung des Schadens, Mietminderung, Zurückbehaltung der Miete, Selbstvornahme/Aufwendungsersatz, Schadensersatz und Kündigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss den Mangel beseitigen oder selbst Gründe anführen, warum er glaubt, dazu nicht verpflichtet zu sein.

Wenn Mieter Miete einbehalten nutzen sie ein ihnen zustehendes Recht. Gegen den Einbehalt der Miete kann der Vermieter sich aber auch wehren. Sollte es nicht gelingen, den Disput im außergerichtlichen Verfahren zu klären, kommt es zu einer Klage, bei der Beteiligte mit kompetentem Rechtsrat gut beraten sind.

Die so genannte Kleinstreparaturklausel definiert die Pflicht des Mieters, kleinere Dinge selbst zu erledigten oder sich an entstehenden Kosten zu beteiligen. Mieter sollten sich bei bestimmten Reparaturen für die Selbsthilfe entscheiden, statt die sonst vom Vermieter beauftragte Fachfirma bezahlen zu müssen.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.