Mieterhöhung und die ortsübliche Vergleichsmiete

Im Mietvertrag vereinbaren Mieter und Vermieter u.a. die Höhe des Mietzinses. Das Mietrecht räumt dem Vermieter dabei die Möglichkeit ein, unter bestimmten Voraussetzungen die Miete zu erhöhen. Ein Einverständnis des Mieters zu der Erhöhung ist nicht notwendig.

Ein Anhaltspunkt für eine angemessene Höhe des Mietzinses ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Liegt der bisher vereinbarte Mietzins unter der Vergleichsmiete, kann der Vermieter gemäß § 558 BGB den Mietzins bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und die Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung verlangen. Dabei muss der Vermieter aber verschiedene Voraussetzungen beachten. So muss die Miete, zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Außerdem muss zwischen der letzten Mieterhöhung und der erneuten Abgabe eines Mieterhöhungsverlangens mindestens ein Jahr liegen. Das gilt auch bei Neuvermietungen.

Eine Ausnahme gibt es jedoch, wenn der der Vermieter zuvor Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache vorgenommen hat. Dann kann er gemäß § 559 BGB die Kosten für die Maßnahmen zum Teil auf die jährliche Miete abwälzen.

Hat der Vermieter die Voraussetzungen für die Mieterhöhung außer Acht gelassen, kann das dazu führen, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.

Mietspiegel und andere Ermittlungsmöglichkeiten

Ein Orientierungspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietspiegel. Allerdings müssen nur für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern Mietspiegel erstellt werden. Der Mietspiegel soll einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten in bestimmten Gebieten der Gemeinde oder auch in mehreren Gemeinden bieten. Dazu muss er nach § 558c BGB entweder von einer zuständigen Behörde oder von Interessensvertretern der Mieter und Vermieter erstellt oder anerkannt worden sein. Idealerweise wird ein Mietspiegel nach zwei Jahren aktualisiert.

Liegt für eine Gemeinde kein Mietspiegel vor, gibt es vielfach eine sog. Mietdatenbank, die einen Überblick über die üblichen Mieten gibt und ebenso wie ein Mietspiegel von Interessensvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt wird.

Neben dem Mietspiegel oder einer Mietdatenbank gibt es noch weitere Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Eine gängige Methode ist die Heranziehung des Mietzinses von Vergleichswohnungen. Voraussetzung ist dabei, dass die Wohnungen hinsichtlich ihrer Größe, Anzahl der Räume, Lage, Baujahr und Ausstattung vergleichbar sind. Dabei müssen mindestens drei Vergleichswohnungen genannt werden.

Schließlich kann die ortsübliche Vergleichsmiete noch über ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.

Indexmiete

Üblicherweise wird die Höhe des Mietzinses in Mietverträgen fest vereinbart. Davon abweichend kann aber auch eine sog. Indexmiete vereinbart werden. Dabei einigen sich die Parteien gemäß § 557b BGB darauf, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird. In der Praxis bedeutet dies, dass die Kaltmiete steigt, wenn die Verbraucherpreise steigen. Bei einer Änderung der Miete muss die Änderung des Preisindex und die daraus folgende Mieterhöhung mit einem Geldbetrag angegeben werden. Die geänderte Miete ist dann im übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Vor einer Erhöhung muss der Mietzins allerdings ein Jahr unverändert gewesen sein.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmietvereinbarung werden Mieterhöhungen schon im Mietvertrag konkret festgelegt. Auch hier gilt, dass die Miete vor einer Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein muss.

Überhöhte Mietforderungen

Gerade in Ballungsgebieten und Großstädten sind verfügbare Wohnungen rar und Mieten hoch. Dennoch sind dem Vermieter bei der Höhe der Mietforderungen vom Gesetzgeber Grenzen gesetzt worden. So stellt es gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz eine Ordnungswidrigkeit dar, wenn ein Vermieter vorsätzlich oder auch nur fahrlässig für die Vermietung von Wohnräumen unangemessen hohe Entgelte fordert. Das gilt auch dann, wenn sich Vermieter und Mieter abseits der Vorschriften auf eine Mieterhöhung geeinigt haben. Orientierungspunkt für eine angemessene Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Kommt es zu Verstößen, kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis 50.000 Euro geahndet werden.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.