Fristlose und ordentliche Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen

Ist der Mieter mit der Zahlung der Miete zwei Monate im Rückstand, droht ihm die Kündigung. Der Vermieter kann die Kündigung entweder außerordentlich fristlos aussprechen oder auch ordentlich unter Wahrung der Kündigungsfristen. Die außerordentliche Kündigung kann der Mieter noch abwehren, wenn er den Mietrückstand rechtzeitig begleicht. Für die ordentliche Kündigung gilt dies jedoch nicht, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (Az.: VIII ZR 6/04).

In dem Fall war eine Mieterin in Berlin mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten. Die Vermieterin kündigte daraufhin den Mietvertrag außerordentlich und fristlos. Hilfsweise erklärte sie auch die ordentliche Kündigung, für den Fall, dass die außerordentliche Kündigung nicht wirksam ist.

Da der Mieterin die Obdachlosigkeit gedroht hätte, zahlte das zuständige Sozialamt die ausstehende Miete. Die Vermieterin beharrte aber dennoch auf der Kündigung. In den ersten Instanzen wurde ihre Räumungsklage vom Amtsgericht und Landgericht Berlin allerdings abgewiesen. Der BGH entschied jedoch anders und stellte fest, dass die ordentliche Kündigung wirksam erfolgt sein könnte.

Die BGH bestätigte zwar, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam ist, weil der Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage beglichen wurde. Die entsprechende Regelung lasse sich jedoch nicht auf die ordentliche Kündigung ausweiten. Zur Begründung führten die Karlsruher Richter u.a. aus, dass bei einer ordentlichen Kündigung immer eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter stattfinden müsse. Zwar könne bei dieser Abwägung die Nachzahlung der ausstehenden Miete positiv für den Mieter gewertet werden und in Verbindung mit weiteren Umständen könne die Abwägung ergeben, dass das Interesse der Mieterin an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses das Interesse der Vermieterin an einer Beendigung überwiege. Ein Automatismus, dass die ordentliche Kündigung unwirksam ist, ergebe sich daraus aber nicht, so der BGH. Eine Abwägung der Interessen müsse nun das LG Berlin vornehmen.

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