Die Mieterhöhung gem. §§ 558 ff. BGB

Wenn die letzte Erhöhung der Miete mehr als 15 Monate zurückliegt und in einem Zeitraum von 3 Jahren die Kappungsgrenze bezogen auf die ursprüngliche Nettomiete von 20 % bzw. 15 % in von den Ländern bestimmten Gemeinden eingehalten wurde, können Vermieter vom Mieter eine Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Einholung einer solchen Zustimmung muss dazu unbedingt in Textform erfolgen und eine Erhöhung begründet werden. Dies ist entweder durch Bezugnahme auf den Mietspiegel bzw. die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder durch die Benennung der Mietpreise von drei Vergleichswohnungen oder auf ein konkret für die betreffende Wohnung erstelltes Sachverständigengutachten möglich.

Ein qualifizierter Mietspiegel gem. § 558d BGB muss jedoch zwingend nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und sowohl von den jeweiligen Gemeinden als auch den Interessenvertretern von Vermietern und Mietern anerkannt worden sein.

Für die Benennung der Mietpreise von drei Vergleichswohnungen verlangt die Rechtsprechung eine so präzise Angabe der Wohnungen, dass diese allein anhand der Beschreibung gefunden werden können. Adresse, Stockwerk (bei mehreren Wohnungen die genaue Lage oder Name des Mieters), Wohnfläche und die aktuelle Miete der Vergleichswohngen müssen dazu genannt werden. Darüber hinaus können Angaben zum Alter des Gebäudes oder zur Ausstattung einen konkreteren Rückschluss ermöglichen. Bei einer ungenügenden Beschreibung oder nicht nachvollziehbaren Gleichstellung der Vergleichswohnungen mit der Wohnung des eigenen Mieters wird das Erhöhungsverlangen unwirksam. Soll nun ein weiteres erstellt werden ist auf die zusammenhängenden Fristen zu achten, durch die sich die Durchsetzung einer Erhöhung verzögern kann.

Als Vergleichswohnung dürfen auch andere Mietwohnungen des Vermieters dienen.

Nach der Zustellung eines formgerechten und ausreichend begründeten Mieterhöhungsverlangen hat der Vermieter jedoch lediglich einen (einklagbaren) Anspruch auf Zustimmung durch den Mieter. Dies ist rechtlich gesehen noch kein Zahlungsanspruch bezüglich der Erhöhung. Von einer Zustimmung des Mieters wird dann ausgegangen, wenn dieser der Forderung nachkommt und die höhere Miete überweist. Eine schriftliche Zustimmung ist nicht erforderlich und kann auch nicht eingeklagt werden.

Gemäß § 559b II BGB darf die Mieterhöhung erst zum dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens wirksam werden. Sieht der Vermieter eine sofortige Zahlung der erhöhten Miete vor, ist dies unzulässig.

Mieter haben bei wirksamen Mieterhöhungsverlangen gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Hier wird das Mietverhältnis beendet, bevor die Mieterhöhung wirksam wird.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.