„Hilfsweise ordentliche Kündigung“ bleibt wirksam

Mieter, die zwei Monatsmieten und mehr an Mietschulden anhäufen können „außerordentlich fristlos“ gekündigt. Diese Kündigung wird allerdings nach §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 3 BGB unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand umgehend nach Erhalt des Dokumentes bezahlt.

Vermieter versuchen daher häufig, unliebsame Mieter durch eine andere Form der Kündigung aus dem Vertrag zu bekommen.

Indem eine „hilfsweise ordentlich fristgemäße Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ ausgesprochen wird, bleibt die unpünktliche Zahlung ein Kündigungsgrund, auch wenn der Betrag bereits beglichen wurde. Dieser reicht zwar nicht für eine fristlose Kündigung, aber als „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ für die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Vorschriften, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

In einem diesbezüglichen Fall war ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Er bekam vom Vermieter eine fristlose Kündigung sowie „rein vorsorglich“ eine ordentliche Kündigung. Obwohl der Mieter die Schulden beglich wollte der Vermieter die ordentliche Kündigung durchsetzen, was das Amtsgericht als rechtmäßig einstufte.

Diese Vorgehensweise einer “Sicherheitskündigung” wurde vom Bundesgerichtshof in der Vergangenheit ebenfalls für rechtens erklärt. Dennoch ging der Mieter in Revision und bekam vor dem Landgericht überraschenderweise Recht. Dieses kam zu dem Schluss, dass der BGH sich nie konkret mit dem Argument des Mieters auseinandergesetzt habe, weshalb eine Sicherheitskündigung nicht wirksam sein dürfe. Der Mieter führte aus, dass wenn ein Mietverhältnis fristlos aus einem wichtigen Grunde gekündigt würde, weil zwei Monatsmieten und mehr ausstehen, dann sei das Mietverhältnis erst einmal beendet. Aus diesem Grund würde eine weitere Kündigung zu diesem Zeitpunkt nur ins Leere laufen, weil es ja gar kein Mietverhältnis mehr gäbe.

Mit dieser Argumentation kam der Mieter in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof jedoch nicht durch.

Dieser führte aus, dass Kündigungen immer als Willenserklärungen auszulegen seien. Stattdessen habe das Landgericht einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters) künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten. Denn aus „objektiver Mietersicht“ bringe ein Vermieter mit der doppelten Kündigung zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands nachträglich unwirksam wird.

Rechtsanwalt Jan Gier steht für eine Erstberatung nach telefonischer Vereinbarung oder Kontaktaufnahme per E-Mail gern zur Verfügung.