Schadensersatz wegen Schimmel an der Mietwohnung auch ohne Fristsetzung

Weil ein Mieter seine Wohnung nicht ordnungsgemäß geheizt und gelüftet hatte, war ein starker Schimmelpilzbefall entstanden. Sein Vermieter hatte ihn deshalb unmittelbar zu einer Schadensersatzzahlung aufgefordert, derentwegen der Mieter meinte, nicht die Möglichkeit bekommen zu haben, den Schaden zu reparieren oder reparieren zu lassen.

Derartige Fälle wurden von den Gerichten bisher unterschiedlich bewertet. So konnte bisher nie letztgültig entschieden werden, ob ein Mieter, der durch die Verletzung seiner Obhutspflichten Schäden an der Mietwohnung verursacht hat, unmittelbar zum Schadensersatz verpflichtet ist oder ob der Vermieter ihm unter Fristsetzung zunächst die Chance zur Beseitigung der Schäden geben muss.

Der oben genannte Fall wurde nun vor den Bundesgerichtshof gezogen, der in seinem Urteil vom 28.02.2018 (Az.: VIII ZR 157/17) abschließend entschieden hat, dass der Vermieter direkt Schadensersatz verlangen kann, ohne dass er dem Mieter dabei die Gelegenheit zur Reparatur gewähren muss.

Es handele sich hier um einen sogenannten „Schadensersatz neben der Leistung“, wobei zwischen der Verletzung der Pflichten, die der Mieter vertraglich übernommen habe (z. B. Schönheitsreparaturen) und der Verletzung von reinen Obhuts-/ und Rücksichtnahmepflichten unterschieden werden müsse. Im ersten Fall liege eine Leistungspflicht vor, bei deren Verletzung der Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen müsse. Im zweitem Fall würde hingegen nur eine vertragliche Nebenpflicht verletzt, sodass der Schadensersatzanspruch sofort fällig würde und eine vorherige Aufforderung zur Instandsetzung nicht erforderlich sei.

Dies gelte sowohl bei beendetem Mietverhältnis als auch bei bestehendem.

Nachdrücklich stellte der BGH jedoch noch einmal klar, dass dies nur für Schäden, die aus einer Verletzung der Obhuts-/ und Rücksichtnahmepflichten des Mieters entstehen und so zu einer Verschlechterung der Mietwohnung führen, gelte. Nicht aber für Schäden, die aus pflichtwidrig unterlassenen Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen resultieren würden. In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen.

Die Unterscheidung dieser beiden Fälle muss natürlich auch weiterhin immer im Einzelfall geprüft werden.

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